广州：物管房管部门别再“独管” 人大立法介入“监管”

　　5月15日是《广州市物业管理办法（草案）》修改版（下称《草案》）向社会征集意见的最后一天。此前，该《草案》在收集到500多条公众意见之后作了“大手术”，修改幅度达原办法的三分之一，主要是减少了政府权力的介入，并建立业主自我管理的激励和引导机制。

　　在最后截止时间前，广州市物业管理行业协会与市内部分业委会各自提交一份草案修改意见。由于两份意见各自都集合了过百个独立个体单位意见，具备相当广泛的代表性。羊城晚报记者昨日同时获得超过数万字的两份意见。其中市物管行业协会提出了相当具体的修改建议并就社会上提出的种种质疑作出相对“坦诚”的建议，而部分业委会则更希望市人大常委会介入立法，提高对物管行业的监督。

　　解读1

　　物管行业提交意见：

　　呼吁职能部门推进成立业委会

　　业委会门槛相对过高是成立难的关键原因

　　长期以来，部分意见直指物业管理行业是业委会成立的最大障碍。但广州市物业管理行业协会近日就约见记者，提出这是一种误解，在新提交意见中，他们也强调了政府有关职能部门必须强化促进业委会成立意识。

　　关于成立业委会：

　　建多轮补选制，简化备案程序

　　市物业管理行业协会负责人介绍，综合业内意见，他们认为，现阶段业主自我管理制度面临的困难，既有内部业主自治意识不强、自我管理机制紊乱的问题，确实也有外部政府权力过度介入的问题。

　　因此，他们在修改意见中强调，希望采取具体措施增强业主对小区公共事务的参与意识，并充分尊重业主自我管理的权利，建立业主自我管理的激励和引导机制。但与此同时，政府部门也必须考虑到业主的自我管理活动仍具有公共事务处理的性质，小区矛盾激化甚至会破坏社区和谐、影响社会稳定，因此，强调在业主自我管理机制失效，无法正常发挥作用时，政府应该适时介入。

　　市物管协会还表示，考虑到社区管理涉及多个部门的监管职责，综合性强，因此，《草案》在修改过程中，有必要进一步规范政府相关部门的监管职责，加大法律监督力度，为业主自我管理创造良好的外部发展环境。

　　一直以来，业委会门槛相对过高也是成立难的关键原因。因此，市物管行业协会建议，针对业主委员会成立难的问题，建立多轮补选制度。他们表示，现实中，由于业主对业主委员会委员候选人了解不多，一轮投票选出的委员往往不能达到法律法规规定或者管理规约约定的人数底线，导致业主大会反复投票而不能形成决议，无法成立业主委员会。

　　为了解决这一问题，应确定并落实多轮投票补选制度。即当业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数时，可以通过多轮投票补选；经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人（含5人）的，业主委员会即宣告产生。

　　此外，他们也呼吁简化业主委员会的备案程序。业主大会经由街道、镇办理备案，如果报送资料齐全、符合法定条件的，应当当场出具加盖印章的书面回执。

　　关于物业收费：

　　应取消酬金制，开放市场竞价

　　市物业管理协会也提出，实践中，物业纠纷中有九成以上属于物业服务收费的纠纷。征求意见过程中，市民对有关调整物业服务收费的制度也提了很多意见。但他们认为，行业内大多数意见认为推行酬金制并不能有效解决目前物业服务收费中缺乏监督或者收费与成本脱节的问题。因此，他们希望，不再规定前期物业服务收费的酬金制。

　　相关负责人还介绍，现实中业内存在的大问题反而是，政府指导价格远远落后于市场调节情况。为了增加监督以及实现物管费更加市场化，他们建议进一步细化物业服务收费的调整条件和程序，增加规定会计审计报告为调整物业服务收费的条件之一，并对表决情况的公布作了规范，且明确业主对调价方案有争议的，可以向物价部门申请协调处理。物业管理行业也可以根据报告提出调价，并根据企业情况调整服务选项。

　　该负责人还介绍，长久以来，物管行业收费不能真正实现市场化也是部分不良企业侵吞公共收益的原因。在实现定价市场化的前提下，他们也建议，立法规定房地产登记簿中应当对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，且业主有权查询。并规定建设单位在出售物业时，应当将建设工程设计方案总平面图和修建性详细规划作为商品房买卖合同的附件。

　　同时，细化小区公共物业收益的管理方式。明确公共物业的收益由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的机构设立专项账户管理。无论业主、物业使用人、业主委员会以及物业服务企业存在破坏物业设施和环境的行为，物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失或提起诉讼。

　　解读2

　　部分业委会提交意见：

　　房管部门“独管”局面应改变

　　市人大可制定地方性法规，问责违法失职部门和官员

　　相比起行业协会提交的意见，市内部分业主委员会提交的意见篇幅相对简短。他们希望明确市人大在整个物业立法中的作用，从而摆脱长久以来，小区管理立法由房管部门一家“独管”的局面。

　　这份寄给广州市人民代表大会常务委员会的意见书提到，去年以来，广州市委书记、市长相继作出批示，但市国土房管局依然无法解决广州市成立业委会的小区比例低、物管纠纷频发高发等问题。

　　这份有着数十个小区业主委员会联名的意见认为，自2007年《物权法》颁布后，特别是去年11月至12月及今年4月15日以来，市国土房管局、市政府法制办先后草拟《广州市物业管理规定》（征求意见稿）、《广州市业主大会和业主委员会规定》（征求意见稿）、《广州市物业管理办法》（草案）向社会征求意见。但是，无论从制定程序还是草案内容来看均未能从根本上落实物权法，兑现业主权利。

　　因此，他们呼吁，市政府应该将如此重大的民生议题纳入到市人大制定的地方性法规，而不能只将物管立法权牢牢控制在政府部门手中。他们举例，现行立法已经部分规定了开发商侵犯共有收益、违反协助业主大会筹备义务的行政法律责任。但十多年来，作为执法部门的市国土房管局居然没有公布一个类似处罚案例。

　　意见中提到，广州业主达数百万人之众，物管问题事关人民群众根本利益，他们建议，市人大应该通过听证会、特定调查等方式开展专项监督，并就此制定地方性法规，对违法失职的部门和官员，也应展开问责程序。

（编辑：吴洁芬）